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正荣地产:上市后的千亿年 融资加速负债率优化
时间:2019-03-30   作者:admin  点击数:

2018年1月16日,正荣地产正式挂牌港交所,在千亿房企里,登录资本市场的时机算是较晚。上市之后,正荣地产加快融资力度,加上IPO募资,全年融资约140亿元。这也加快了正荣年内的扩张速度,新获项目比2017年多了16个。此外,年内的长短债务比率也得到了优化。

年内正荣地产将业务拓展至成渝及华南区域,形成全国六大区域布局——进军了13个新城市,购入总建筑面积为1114万平方米的57幅土地,新收购地块的合约地价总额约为538亿元,平均成本约为每平方米4829元。

2018年,正荣地产实现营业收入额264.5亿元,同比增长32.3%,其中物业销售收入占比99%,为261.8亿元,同比增长31.7%;租金收入为1.0亿元,同比增长46.9%;物业管理收入5661万元,同比增长45.8%,另外还有管理服务收入1.1亿元,同比增长3806.2%。

年内正荣地产通过资产支持证券计划、公司债券及其他债券发售计划筹集资金。

(2017年正荣地产合约销售详情)

年内正荣地产销售物业的已确认平均售价约为17445元/平方米,较2017年的13116元/平方米增加33.0%,主要由于房产现行市价相对较高的长江三角洲经济区及环渤海经济圈拉动。

期末资产负债率为82.7%,比2017年末的88.5%也有约5.8个百分比的下降。

公告中显示,年末正荣地地产的借贷加权平均融资成本为7.8%。

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加上长期借款的226.5亿元,则期末正荣地产的净负债率为97.8%,对比去年期末的225.2%有大幅下降。主要由于2018年期末的权益总额比2017年同期增长了100%。

于2018年10月, 透过公开发售发行2.8亿美元的优先票据,年利率12.5%,到期日为2021年1月。

中国网地产讯 3月24日傍晚,正荣地产(06158.HK)发布2018年业绩公告。2018年度,正荣地产全年实现合约销售金额1080.2亿元,同比增长54.0%,顺利完成全年1000亿元销售目标,并迈入千亿房企座列;实现合约签约面积644.30万平方米,同比增长69.8%;实现合约销售均价约为16765元/平米,同比减少9.3%。

此外,虽然年内有息债务支出的利息增多,但由于资本化利息的数额同比增幅更大,年内正荣地产的融资成本也降了约30.8%。

于208年5月,透过私人配售发行一年期金额为1.6亿美元的优先票据,年利率8.5%及到期日为2019年5月(已于2019年2月回购该等票据之全部尚未偿还本金额)。

此外,于2018年10月,透过公开发售发行7000万美元的优先票据,年利率12.5%计息,到期日为2021年1月。

于2018年6月,透过公开发售发行2.5亿美元的优先票据,年利率10.5%计息,到期日为2020年6月。

按具体区域来分的话,则长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区2018年内贡献的合约销售额分别占比约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。

截至2018年12月31日,正荣地产共计在28个城市共拥有145个物业项目(86个为正荣开发及拥有,59个为联合开发),共计拥有建筑面积2456万平方米的土地储备(权益土储为1300万平方米),每平方米土地的平均成本为4491元。其中约超过70%的土地储备位于一、二线城市。

另外有其他收入及收益4.1亿元,同比增长164.3%,主要来自于银行存款利息收入增长。

营收同比增长32.3% 物业销售收入占99%

另外还有20亿元的公司债券。

归母净利润增长50.5% 毛利率为22.8%

主要包括于2018年4月,透过私人配售发行建议本金总额约人民币24.21亿元的资产支持证券(第一种份额发行金额为人民币23亿元,三年期,发行利率7.3%。第二种份额发行金额为人民币1.21亿元,三年期,无固定发行利率及到期日为2021年4月)。

年内新进13个城市 一二线城市土储占70%

(责任编辑:陈伊颖)

于2018年11月,发行建议本金总额约人民币10.84亿元的资产支持证券。证券分为两个份额发行。第一种份额发行金额为人民币10.3亿元,两年期,发行利率7.2%。第二种份额发行金额为人民币5500万元,两年期,无固定发行利率及到期日为2020年11月。

期末,正荣地产获得净利润22.3亿元,同比增长46.7%,其中归母净利润为21.2亿元,同比增长50.5%;毛利润为60.2亿元,同比增长42.8%,相应毛利率为22.8%,同比增加了1.7个百分点。

(2018年正荣地产合约销售详情)

业绩看点:

2019年,正荣地产将销售目标定为1300亿元,同比约增长30%,相较于2017年78.5%和2018年54.0%的增速,放缓明显。也能看出企业的发展规划将更加趋于谨慎。

年内短债大于在手现金 净负债率回落明显

一年内需要偿还的短期有息负债中包括优先票据10.9亿元,公司债券11.2亿元,还有计息银行贷款及其他借款216.3亿元,合计238.4亿元,而期末在手的现金及现金等价物为225.4亿元,低于一年内偿债总额。

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对比去年来看,中西部区域的贡献占比增加了10个百分点。长三角销售额占比多了7.5个百分点,而海峡西岸区域的销售额占比下降明显,从去年的42.1%变成今年的25.8%。

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